Uzun yıllardır ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, özellikle büyük şehirlerde kira bedellerinde fahiş artışlara neden olmuştur. Bu durum, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından mevcut sözleşme şartlarının adalet ve hakkaniyet ilkeleriyle çelişmesine yol açmaktadır. Kira sözleşmelerinin, olağanüstü ekonomik koşullar karşısında sabit kira bedelleri ile devam etmesi, birçok kiracı için taşınmazdan yararlanma hakkının fiilen ortadan kalkmasına neden olurken; kiraya verenler açısından ise mevcut  ekonomik kriz  ve öngörülemeyen nedenler ile rayiç bedelin altında kalan ve sözleşme nedeniyle yükseltilemeyen kira bedelleri  bu noktada kira uyarlama davalarını  gündeme getirmektedir. Bu yazının amacı, kira uyarlama davaları görülürken kira bedelinin ne şekilde ödenmesi gerektiğini, ihtiyati tedbirin hangi koşullarda uygulanabileceğini Yargıtay Kararları ışığında açıklamaktır.

Kira Uyarlama Davasının Hukuki Dayanağı ve Mahiyet

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca, sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan ve öngörülemeyen olağanüstü bir durum nedeniyle (Covid-19 dönemi, deprem vb) sözleşmenin ifası borçludan ve kiraya verenden beklenemeyecek ölçüde zorlaşmışsa, borçlu (kiracı)ve ya kiraya veren  sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Bu madde, kira sözleşmeleri bakımından da uygulanabilir olup, kiracı ve kiralayan açacağı bir uyarlama davasıyla kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesini yine kira hukuku alanında çalışan bir avukattan danışmanlık alarak bizzat ya da avukatı vekil tayin ederek avukatı ile Sulh Hukuk Mahkemesinden talep edebilir.

Dava Devam Ederken Kira Ödemesi Nasıl Yapılmalıdır?

Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, uyarlama davası açılmasına rağmen mahkeme kararı kesinleşmeden kiracının, kira bedelini tek taraflı olarak azaltarak ödeme yapmasıdır. Bu tür ödemeler, mahkeme tarafından onaylanmadığı sürece geçerli sayılmaz ve kiracı temerrüde düşebilir. Bu yanlış uygulama sonucuna ise kira tahliye davasının zemini oluşturacak haklı nedenler de gündeme gelebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/2926 E., 2016/3903 K. sayılı kararında, kiracının mahkeme kararı olmadan kira bedelini kendiliğinden azaltamayacağını, aksi hâlde temerrüt hükümlerinin uygulanacağını açıkça belirtmiştir. Dolayısıyla kira uyarlama davası açılmış olsa dahi, kiracının mahkeme kararı verilene kadar sözleşmede yer alan mevcut kira bedelini ödemeye devam etmesi gerekmektedir.

İhtiyati Tedbir Yoluyla Geçici Kira Bedelinin Belirlenmesi

Ancak bazı istisnai durumlarda mahkeme, kira uyarlama davası henüz sonuçlanmadan, taraflardan birinin talebi ile ihtiyati tedbir yoluyla geçici kira bedeli belirleyebilir. Bu tedbir kararı ile kiracının dava süresince ödeyeceği kira bedeli mahkeme tarafından geçici olarak saptanır ve kiracı bu bedel üzerinden ödeme yaparak temerrüde düşmekten korunur.

Nitekim ihtiyati Tedbir Kararı Verilebilmesi İçin Gerekli Koşullar:

1. Davacının talepte bulunması gerekir: İhtiyati tedbir kararı, mahkemenin kendiliğinden alacağı bir önlem değildir. Kiracı veya kiraya veren tarafından talep edilebilir.

2. Geçici koruma ihtiyacı bulunmalıdır: Kira sözleşmesinin mevcut haliyle uygulanması halinde taraflardan birinin ciddi zarara uğrayacağı somut şekilde ortaya konmalıdır.

3. Delillerle desteklenmelidir: Aşırı kira artışları, gelir durumundaki ciddi düşüş, ekonomik kriz gibi unsurlar belgelerle kanıtlanmalıdır.

4. Hukuki yarar bulunmalıdır: Talep edilen ihtiyati tedbir, davanın sonucunu anlamsız kılmayacak ve taraflar arasında dengeyi koruyacak nitelikte olmalıdır.

5. HMK 389 ve devamı maddelerindeki şartlar sağlanmalıdır: Tedbirin açıkça belirtilmiş bir talep konusu olması ve geçici mahiyette düzenlemeye uygun olması gereklidir. Şeklinde sıralanmıştır

Bu yönde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/1506 E., 2021/5730 K. sayılı ilanında, kira bedelindeki aşırı artış nedeniyle ekonomik varlığı ciddi tehdit altına giren kiracının talebi üzerine, mahkemenin geçici kira bedelini belirlemesinin hukuka uygun olduğu belirtilmiştir. Ancak bu tedbirin uygulanabilmesi için, kiracının uğrayacağı zarar somut delillerle ortaya konmalı ve tedbir şartları (HMK m. 389 vd.) oluşmalıdır. Uygulamada ise bazı hakimlerimiz halen ihtiyati tedbir taleplerini değerlendirirken hukuki değerlendirme yapmaktan uzak gerekçesiz,  red kararı vermeye devam etmektedir. Bu durum Yargıtay kararları ile de çelişkili bir uygulama ortaya koymaktadır.

Sonuç

Kira uyarlama davası, sözleşme serbestisi ve edimler dengesi ilkeleri çerçevesinde tarafların hakkaniyetli biçimde yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlayan önemli bir dava türüdür. Hem kiracılar hem de kiraya verenler, öngörülemeyen ekonomik değişimlerin yarattığı mağduriyetleri gidermek amacıyla uyarlama davası açabilirler. Ancak dava süresince, mahkeme kararı olmadan kira bedelinin tek taraflı olarak değiştirilmesi hukuken mümkün değildir. Bu süreçte tarafların temerrüde düşmemesi ve mağduriyet yaşamaması adına, ihtiyati tedbir talebinde bulunarak geçici kira bedeli belirlenmesi talep edilebilir. Bu uygulama, Yargıtay kararları ile de desteklenmekte ve hukuk güvenliğini sağlamaktadır.